TMK’ da devir hakkının kısıtlamaları başlığı altında 732-735. Maddelerde bahsedilmiştir. Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların satılan payın öncelikli alıcısı olabilme hakkı tanıyan hakka önalım hakkı denir. Önalım hakkı, ikisi TMK hükümlerine göre, diğeri 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda göre 3 şekildedir.
· 5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU 8. MADDEYE GÖRE: Tarım arazisinin satılması durumunda satılan araziyi satın almak için araziye komşu olan diğer arazi malikleri önalım hakkına sahiptirler. Yapılan arazi satışı komşu malike yapılmış ise diğer komşular bu hakkını kullanmayı ileri süremezler. Yasal önalım hakkında olduğu gibi birden fazla komşunun satılan araziyi satın alması durumunda kimin satın alacağına 5403 sayılı Kanuna göre hâkim karar verir.
· SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI: TMK madde 735’te yer almaktadır. Paylı mülkiyete tabi olmayan bir taşınmaz üzerinde üçüncü bir kişiye, yapılan sözleşmeyle ve hakkın tapuya şerh edilmesiyle hak tesis edilebilir. Hakkın şerh edilmesinin etkisi 10 yıldır.
· YASAL ÖNALIM HAKKI: TMK madde 732 ve devamında yer almaktadır. Bu hakkın kullanılması için satılan taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ve fiilen taksim edilmemiş olması gerekir. Bu hakkı kanunun da belirttiği üzere paydaşlar kullanabilir. Satılan payı satın alan alıcı satın alma işlemini noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirmesi gerekir. Satılan taşınmaz için önalım hakkını birden fazla paydaş kullanmak istemesi durumunda paydaşların pay oranına bakılmadan eşit şekilde paylaştırılır. Önalım hakkını kullanmak için hakka sahip olan paydaşlar payı satın alan alıcıya karşı dava açılır. Davalı satın alan üçüncü kişi iken davacı ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşlardır. Dava için görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yetki taşınmazın bulunuduğu yer mahkemesidir. Paydaşların yasal önalım hakkından vazgeçmesi sadece resmi şekilde olup tapuya şerh verilmesiyle olur. Paydaşlardan birinin yapacağı pay satışında sadece o satış için haktan vazgeçilmesi adi yazılı şekilde olacağı gibi vazgeçme sadece o işleme aittir. Hakkın kullanım süresi hak düşürücü süre niteliğindedir. Alıcının yapılan satış işlemini diğer paydaşlara bildirip bildirmemesine göre farklılık gösterir. Satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay, satış bildirilmemişse satış tarihinden itibaren 2 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.
KAYNAKÇA
